Mutui cartolarizzati, in Italia tengono

Meglio di Spagna e Inghilterra

Nei paesi come Spagna ed Inghilterra i mutui cartolarizzati, pur facendo parte di quelle operazioni finanziarie che oggi indicheremo come nocive, han permesso di accedere all'acquisto dell'immobile anche a famiglie con basso reddito proprio perchè era insito nell'operazione di cartolarizzazione di allargare la piattaforma per ridistribuire il rischio. Gli squilibri portati dalla crisi finanziaria vengono affrontati oggi sulla spinta di culture diverse che ne modificano le conseguenze.

I mutuatari inglesi che hanno acquistato un immobile per speculazione, per ottenere prestiti o affittare e trarne una rendita, per contro, vanno in default e fanno scattare la vendita dell'immobile.Nell'ultimo rapporto S&P's sulle RMBS inglesi sui mutui stile-subprime, sul primo trimestre 2009 il ritardo dei pagamenti viaggia attorno al 30% dei mutui cartolarizzati. Le cartolarizzazioni spagnole, che già a fine 2008 avevano raggiunto un tasso del 6,7% nel ritardo dei pagamenti, in questi primi tre mesi dell'anno dovrebbero aver registrato un ennesimo deterioramento.

Le cartolarizzazioni italiane costruite con oltre 70 miliardi di mutui per l'acquisto di abitazioni continuano a reggere bene l'urto della crisi, prendendo le distanze dalla cattiva performance delle operazioni strutturate sulle bolle speculative immobiliari in Spagna e Gran Bretagna dove i rating "AAA" su questi bond sono già stati colpiti dai declassamenti.

La recessione e l'aumento della disoccupazione in Italia hanno continuato a deteriorare il portafoglio dei mutui cartolarizzati nel primo trimestre 2009 ma questo deterioramento è rallentato rispetto al trimestre precedente e tende già a stabilizzarsi. Il ritardo nel pagamento delle rate oltre i 90 giorni è salito attorno al 3,8% dei contratti, ma è stabile su ritardi da 30 a 90 giorni, mentre il tasso di insolvenza continua a mantenersi a livelli molto bassi, vicino all'1,2% dello stock dei prestiti. È così che Standard & Poor's valuta l'andamento del mercato italiano delle residential mortgage backed securities (RMBS), le cartolarizzazioni sui mutui residenziali (esclusi i commerciali).

In uno degli ultimi rapporti pubblicati, il deterioramento dovuto a ritardi nei pagamenti delle rate e causato dai default è rallentato nei primi tre mesi dell'anno rispetto alla fine del 2008 e inizia a stabilizzarsi. In prospettiva, l'aumento del tasso di disoccupazione dall'attuale 6,8% all'8,5% sarà controbilanciato dal calo dei tassi, che nel secondo trimestre 2009 dovrebbe migliorare la performance dei mutui che sono principalmente a rata variabile.

A differenza di quanto avviene in altri Paesi come Spagna e Inghilterra, in Italia i mutuatari e le banche che erogano i mutui evitano in tutti i modi l'insolvenza del contratto e la vendita dell'immobile per ripagare il debito. I debitori italiani in difficoltà non pagano le rate integralmente, onorano i contratti parzialmente, oppure sono inadempienti per una scadenza o due: prendono tempo per trovare i fondi necessari (con aiuti in famiglia), pur di portare avanti il mutuo servito per comprare la prima casa.

Le banche italiane a loro volta evitano di dover vendere l'immobile per recuperare i fondi prestati. Secondo le stime di S&P's,i tempi di recupero in Italia sono molto più lunghi di quelli in Spagna e Inghilterra: nel Nord Italia si impiegano in media 4-5 anni mentre nel Sud si sale a 10 anni con picchi di 15 anni in Sicilia. Tempi brevi record, per gli standard italiani, sono stati rilevati a Monza, Cuneo, Asti e Savona dove si può chiudere una vendita legata ai mutui insolventi entro 36 mesi. Nel Regno Unito, per contro, la media è di 12-18 mesi mentre in Spagna si chiude in 24 mesi.