Prezzi fermi e vendite crollate
Primo semestre del 2009 e dalla Borsa immobiliare milanese della Camera di Commercio emerge un rapporto che fotografa una situazione non incoraggiante. La ricerca è accompagnata da una riflessione che forse è anche un asupicio; "Le fasce deboli non riescono più a comprare ma il peggio è passato". Nel primo semestre dell´anno, a Milano i prezzi sono diminuiti solo dello 0,2% rispetto al semestre precedente. «Una complessiva tenuta, pur se in rallentamento», è la spiegazione che viene data. L´apparente contraddizione ha una spiegazione. I prezzi reggono ma le compravendite diminuiscono, meno 20% nel primo trimestre dell´anno rispetto allo stesso periodo del 2008. «C´è un´inerzia per cui il proprietario vende solo se trova risposta alle proprie aspettative di vendita».
La crisi però è una realtà che non fa sconti ai desideri dei venditori, abituati da anni di prezzi al galoppo. «La fascia più povera non riesce a finanziare l´acquisto o lo fa con maggiore difficoltà - osserva Lionella Maggi, presidente del Collegio dei mediatori - perciò il mercato rallenta». Nei primi sei mesi dell´anno solo tre zone hanno visto i prezzi aumentare: Quarto Oggiaro (più 4,3%), Ripamonti-Vigentino (più 2,2) e Cairoli-Cordusio (più 0,8). Oggi, dice l´Osmi, per comprare una casa in centro si spendono 7.043 euro al mq in centro (meno 0,3% in sei mesi), 3.476 nel semicentro (più 0,1) e 2.532 in periferia (meno 0,5). L´aumento più importante (più 0,5%) si registra sulla Cerchia dei Bastioni dove ci sono nuovi progetti urbanistici (la quotazione è di 5.046 euro al mq).
«Per le vendite si dovrebbe parlare di un doppio mercato - puntualizza Mario Breglia, presidente di Scenari immobiliari - uno per gli immobili nuovi o comunque buoni, nel quale i prezzi tengono. E uno di cattiva qualità, che mantiene statisticamente alte le cifre dell´invenduto». Per Breglia, il calo delle compravendite sarebbe del 12-13%, non del 20: «Il peggio è passato, si va verso un lieve miglioramento». Pareri contrastanti dunque ma solo sull'entità delle cifre dove una differenza del 7% non esclude il calo drastico delle vendite. Ecco però una lettura che chi conosce la stretta selettiva delle banche alle concessioni dei crediti, non può non aver notato: il 12% degli appartamenti era acquistato in periferia da extracomunitari ma con l´incertezza sul lavoro e sui ricongiungimenti questo pezzo di mercato è sparito.
I costruttori ripongono le loro speranze nei grandi interventi urbanistici che facciano da traino alle vendite. Sono collocati sugli assi delle infrastrutture di mobilità pubblica «e chi non cerca casa vicino al metrò?» si domanda Claudio De Albertis, presidente dell´associazione dei costruttori, che sottolinea «il calo delle compravendite nell´usato, mentre la produzione di nuove case è solo al 60% dei volumi del 2006 e 2007».
Quale futuro dunque per il mercato immobiliare e l'indotto delle mediazioni sui mutui d'acquisto? Secondo gli esperti del settore che si esprimono, la domanda c´è, ma la lesina delle banche sui mutui rischia di azzopparla. Finirà per comprare chi i soldi li ha già dato che la volatilità della Borsa ha creato molta liquidità. l´ufficio vendite di CityLife dichiara molte prenotazioni per appartamenti dal´ufficio vendite di CityLife dichiara molte prenotazioni per appartamenti pronti non prima di un anno e mezzo. Se la crisi dovesse peggiorare, potrebbero andare sul mercato molte seconde case acquistate da non residenti di ogni parte d´Italia, a puro scopo di investimento (Milano è con Roma l´unico mercato immobiliare veramente nazionale). Ma ancora una volta non sarà chi lotta con la banca per un prestito a beneficiarne.
Se la crisi dovesse peggiorare, potrebbero andare sul mercato molte seconde case acquistate da non residenti di ogni parte d´Italia, a puro scopo di investimento (Milano è con Roma l´unico mercato immobiliare veramente nazionale). Ma ancora una volta non sarà chi lotta con la banca per un prestito a beneficiarne. L’usato invece, che abbraccia il rimanente 80% del mercato, è in mano a privati, che hanno prospettive d’incasso elevate e che quindi non sono disponibili a svendere il loro patrimonio, preferendo aspettare tempi più vantaggiosi per le transazioni immobiliari.
Da una parte cala significativamente il numero delle transazioni, dall’altra il fabbisogno abitativo resta elevato. Ciò significa che il problema è finanziario, ossia che le famiglie non hanno a disposizione la liquidità necessaria per acquistare casa, soprattutto perché le banche sono diventate molto più selettive nell’erogazione dei mutui. Chi compera, dunque, lo fa senza fretta, aspettando l’occasione giusta. E, nell’attesa, ricorre all’affitto, il cui mercato sta conoscendo una buona ripresa.
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